2025년 필리핀 부동산 매매 세금 가이드

JONGGEUN OH
5월 18일
3분 분량

필리핀에서 부동산을 매매하는 과정에서 발생하는 세금 구조를 이해하는 것은 현지 주택 소유자든 외국인 투자자든 매우 중요합니다. 2025년 현재, 이 세금들은 여러분의 투자 수익에 큰 영향을 줄 수 있으며, 사전에 준비하지 않으면 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.

부동산 매각 시 발생하는 세금

필리핀에서 부동산을 매도할 때 일반적으로 다음과 같은 세금이 부과됩니다:

양도소득세 (Capital Gains Tax, CGT): 부동산 매매가 또는 정부의 기준 평가액(일명 "zonal value") 중 더 높은 금액에 대해 6%의 고정 세율이 적용됩니다. 이름은 '양도소득세'지만, 실제 이익이 없더라도 부과되며 손해를 보고 팔아도 예외는 없습니다. 단, 본인 명의의 주택을 팔고 18개월 이내에 새 주택을 구입할 경우에는 10년에 한 번 CGT 면제를 신청할 수 있습니다. 이 경우 국세청(BIR)에 사전 통보가 필요합니다.
인지세 (Documentary Stamp Tax, DST): 매매 가격 또는 zonal value 중 더 높은 금액의 1.5%가 부과됩니다. 등기 시 반드시 납부해야 하며, 일반적으로 매수자와 매도자 간 협의하에 분담됩니다.
지방 양도세 (Local Transfer Tax): 시/도 정부에 납부하며, 0.5%~0.75%의 세율이 적용됩니다. 마닐라 수도권 내에서는 일반적으로 높은 세율이 적용됩니다.
부가가치세 (VAT): 12% VAT는 매도자가 VAT 등록 사업자이고 부동산이 “일반 자산(ordinary asset)”으로 간주될 때만 적용됩니다. 360만 페소 이하의 주택 및 사회주택은 일반적으로 VAT가 면제됩니다.

자산 분류에 따라 달라지는 과세 방식

세금 구조는 부동산이 개인용 자산(capital asset)인지 사업용 자산(ordinary asset)인지에 따라 크게 달라집니다.

Capital asset (개인용): 주택 등 개인적인 목적의 부동산으로, 매각 시 6% 양도소득세만 내며 VAT는 면제됩니다. 대부분의 개인 매도자에게 해당됩니다.
Ordinary asset (사업용): 임대 수익을 창출하거나 부동산 거래를 목적으로 보유한 자산은 정상적인 소득세(순이익 기준) 및 12% VAT가 부과됩니다. 실제로는 약 18% 이상의 세금 부담이 생기며, 사업자 등록 여부에 따라 세무 처리 방식이 크게 달라집니다.

※ 주의할 점: 콘도 등을 단기간 임대했더라도, 국세청(BIR)이 이를 사업용 자산으로 판단하면 매각 시 6% CGT가 아닌 일반 소득세 + VAT를 요구할 수 있습니다.

투자자들이 간과하기 쉬운 함정

많은 투자자들이 아래와 같은 상황에서 세금 문제에 직면하게 됩니다:

이익이 없는데도 '양도소득세' 부과: 예를 들어, 6백만에 매수 → 5백만에 매도 → 하지만 zonal value가 6백만이면 여전히 6백만 기준으로 CGT 부과. 손해를 봤음에도 세금이 부과되는 구조입니다.
기준 평가액의 왜곡: 많은 지역의 zonal value는 수년간 갱신되지 않아 실제 시세와 차이가 큽니다. 결과적으로 실제 시장에서 받을 수 없는 가격을 기준으로 세금을 내야 할 수도 있습니다.
VAT 면세 한도 함정: 360만 페소를 초과하면 VAT가 갑자기 12% 붙기 때문에, 매도자는 종종 가격을 억지로 낮추기도 합니다. 이는 거래 왜곡과 수익성 저하로 이어집니다.
사업자로 간주될 수 있음: 짧은 기간 내 여러 부동산을 매도하면, BIR이 이를 “부동산 사업”으로 간주해 더 높은 세금을 부과할 수 있습니다.

최근 개정 사항 및 전망

정부는 부동산 기준가 통합법(Real Property Valuation Reform Act, RA 12001)을 통해 zonal value와 지방 세평 기준을 하나로 통합하고 있습니다. 정기적으로 갱신되는 시장 기반 평가체계로 점차 이전하게 되며, 향후 세금 산정 기준이 보다 일관되고 투명해질 전망입니다.

또한, PIFITA 법안이 논의 중이며, 이 법안에는 2025~2030년 동안 양도소득세를 6%에서 10%로 한시적으로 인상하는 내용이 포함되어 있습니다. 업계에서는 부동산 시장 침체를 우려하며 반대 중입니다.

다른 나라와의 비교

다수의 국가에서는 실제 이익에 대해서만 세금을 부과하고, 장기 보유 또는 1차 주택에는 감면 혜택을 줍니다.반면, 필리핀은 이익 여부에 상관없이 판매가 기준으로 과세하며, 이는 투자 유인을 저해하고 매각 결정을 늦추는 요인으로 작용합니다.

하지만 6% CGT는 계산이 간단하고 한 번 납부로 과세가 종료되는 구조라 일부 투자자에게는 편리하다는 평가도 있습니다.

마무리

부동산은 강력한 자산 증식 수단이지만, 필리핀의 세금 구조는 명확히 이해하지 않으면 오히려 손실의 원인이 될 수 있습니다.자산의 분류, 세금 기준, 면세 한도 등 핵심 요소를 정확히 파악하고, 필요 시 전문가의 조언을 받는 것이 가장 현명한 접근입니다.